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• 發文 cjo76223
• 時間 2024-05-09 00:26:36

          
標的: 2008.TW 高興昌

分類：多

分析/正文：

各位啊，如果買不起房，那就去買地吧

公司土地價值150億，換算每股淨值80元
但公司市值才不到50億元，現在股價26元。
近期公司積極切入營建業，資產活化已經近在眼前，
目標價70元，目前還有170%潛在漲幅。

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先說一下高興昌這家公司

高興昌過去是一家高雄的鋼鐵廠
但這幾年基本上本業已經沒什麼東西了，
鋼鐵的部分僅剩鋼管的部分，
但也不怎麼賺錢所以這篇並不會有太多分析，
儘管營運上並無太大亮點，
但公司資產卻是暗藏著許多寶藏。

我們常聽到傳產公司有大量土地，
而後來許多公司規模縮小或沒落後，就出現土地閒置，
大部分的土地應該都是在荒涼的工業區，
但也有少部分是後來越來越有價值的，
而往往資產活化的時候因認列大量利益股價暴漲。
高興昌的故事也是如此，
帳上的土地多是在四五十年前就買了，所以價差十分的可觀
當資產重估的時候，就會有龐大的利益。

高興昌曾經財務非常差，這是早期家族企業的通病
因此就算有龐大資產，可能也不是個適合投資的公司，
這種公司最可怕的就是看不到的洞很大、管理階層亂搞之類的，
在2013年的時候公司就決定乾脆收一收把部分資產出售拿來填洞，
但後來還是花了很多年，才讓公司變的比較乾淨，
終於到這兩三年財務狀況已經沒問題，
本業正常運作，現金流恢復正常，
而過程中各種的減資彌補虧損，小股東持續被洗出場，
現在財務、營運上有大幅好轉，
會計師給的財報基本上我認為可信，因此財務風險我認為不大。
而這幾年股權洗到最後，幾個大股東也撤了，小股東也被洗走了
現在老闆家族從十年前3成到現在擁有近8成股權，籌碼乾淨簡單。

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我們回到公司到底有多少價值? 跟淨值到底差了多少?
（以下都是公開資訊來推估，多是從公司重訊、財報、新聞、實地走訪而來。）

高雄美術館周遭舊廠區：
公司最有價值的土地位於高雄美術館區附近，
高雄美術館區域應該可以說是全高雄房市最熱的地方了，
以前有快一萬坪，但2013年賣給京城5000坪後剩下4700坪，
當年賣出價格為106萬/坪，現在價值當然遠遠不止
目前作為停車場及少許辦公室使用，
而這幾年房價飆漲，該區土地稀缺最後再加上北高雄受惠台積電建廠，
美術館、巨蛋兩區的房價也是持續飆漲，詳細自行參考房版
現在打聽到的價格應該差不多在160-200萬，
基本上這塊土地就價值70-90億元。

這塊是公司資產內最有重估價值的，
因為公司取得土地是非常非常久以前，大概是我爺爺的年代
那時候高雄美術館特區還是農地、工業用地，
這塊目前帳面上的土地淨值用不到一坪不到20萬的價格去認列，
因此目前跟市價價差大概10倍。

永安廠區：
這是以前的舊廠區，後來都搬去屏南了，
目前工廠的部分公司清的差不多了，
基本上就是一個空廠區等著有人買，
這幾年高雄工業區價格也是漲上來，
目前看到永安工業區大約在每坪15-20萬，
受惠南科、楠梓近期發展加速，
而且近期周遭工業區用地應該也是蠻搶手的，
1.7萬坪推估價值大約在30億元。
這塊雖然是工業地，但我反而認為公司會優先處理這塊。

高雄自強路：
這也是很久以前的地，之前也是一千多坪的土地，
賣掉了一半給華固以後，剩下500多坪目前作為停車場使用，
地點是新灣區，高雄重點開發區，
也是商五用地容積率840%，對建商來說蠻有價值的，
用高雄新灣區的價格推估每坪180-200萬左右，這塊大約估10億。

屏南工業區：
目前這區還是工業區，也是公司目前有在營運的廠區，
最開始有32公頃，2015年賣掉了13公頃的土地以後，
目前還剩下19公頃，換算大約6萬坪，
不過我認為這塊十年內應該不會賣掉，但土地價值跟市價還是有差異，
所以用最後2015年賣出的價格來重估一下土地，
這塊價值最低也有15億，實際上可能會高出超過30%。

三和耐火廠房：
2020年購入仁武廠土地，售後租回，且有入股公司，
短期也沒有出售跡象且距離買入也才沒幾年，所以用11億成本計價。

其他還有什麼我也不知道，
但公司在高雄很多處都還有一些小地
所以常常還是會看到突然出現個處分土地的利益，
但我認為土地頂多就幾億，沒有上述的那麼有價值，身為散戶也無法去追了。


了解這些市價以後，我們再去看公司到底認列了多少的價值在帳上？

整體來說，公司土地價值認列了31億
(投資性不動產土地項目20億以及不動產土地11億)
但上面說的這些就已經價值150億元，差了將近五倍，
把公司其他有價值（現金、股票、投資公司）的東西加一加
再扣掉長短期借款，剩下每股淨值差不多80元。

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當然這個故事放在這邊也很久了，那為什麼要選這個時候買呢？

除了上述說的，公司財務轉佳、高雄房市需求強之外
還有最重要的一點，公司終於打算動作了，土地活化終於看到曙光。

最近二代(實際上應該算三代)進公司看起來有心要搞房地產，
據說本身在國外念建築，
目前看起來公司規劃是鋼鐵營運這塊給總經理二代接，
公司土地資產這塊給老董二代接，
因此過去一年有了較積極的行動，
與國城建設一起標下高雄三個大型標案，特貿三、O13、Y10，
當初主要是因為政府要求投標公司公司淨值要高於20億，
所以國城沒辦法自己一個人標，而高興昌有的是資產，兩者就走一塊了。

國城也算高雄在地老牌建商，
長年來蓋了不少房子，也擅長接政府案，
十幾年前高雄軟體園區也是他們弄的，最近切豪宅市場也算成功，
2021年推出定潮豪宅案，算是高雄數一數二的豪宅案。
但缺點就是他們錢不夠多，所以沒獵什麼地，
導致這幾年想要有大建案也有點困難，
因此我認為兩家公司合作蠻有機會的，
高興昌有錢、有地、有企圖，國城有經驗、有能力、但錢不夠、沒地。

稍為講一下這三個標案的價值，
捷運的聯合開發案，O13 跟Y10加起來總銷大約在200億，
200*20%（利潤率）*35%（持股比例）= 14億元。
特貿三總銷大約會比定潮多一點應該會在約200億元，
200 * 20% * 45% = 18億

三個案子總計潛在的利益大約在32億元扣掉稅應該還有25億的利潤，
大約貢獻每股13元，不過我認為這個數字不是很重要，
重要的是背後進入營建業的企圖，相比重估的價值這根本小菜一碟。

基本上光是這些動作，
我認為這些土地在5年內有動作基本上機率是非常高的，
這幾年高雄房市熱起來，
資金也足夠、合作對象也有了，沒有必要繼續壓著土地不放了。

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結論：

從上面的資料算下來，
我推估公司目前資產價值在每股80元+標案的價值每股13元，
基本上五年內上90元的價格應該是合理的，
到時候開發價值仍會再遠高於土地價值，實際開發的時候應該要更高
不過就這樣推算，我認為現在就要70元比較合理，
目前股價26元，目前潛在的漲幅有169%。

我已經在過去幾個禮拜收了不少的股票，前後大概也500張了，
因為我真心覺得這太便宜，
加上最近漲營建股，這才是真正被埋沒的寶藏啊
3折去買美術館土地實在太香，我相信高雄人應該都會懂的

所以說，大家都說買不起房子，那不如就來買土地吧。

當然不免的要說一下風險，
這股票市場流通的量極少，
公司直接拿著8成，市場的2成平常也沒在動
我一開始要買50張就差點被我買到漲停...
這是我第一次當大戶的感覺
所以如果公司派的倒貨應該會很慘，
但他們也不是傻傻的，
土地價值在那邊誰要賣出來給散戶去賺，
而且2成留給散戶玩玩沙好像也沒什麼影響，
股價炒上來對他們好像也沒好處也沒壞處。

另外如果公司完全沒打算動這些土地，
那這篇說的故事也完全不成立，
不過就算沒做事，就當成是便宜買土地好像也是蠻爽的。